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Procédure d'expulsion pour impayés : les étapes légales, sans mythe

Votre locataire ne paie plus depuis plusieurs mois et vous vous demandez comment récupérer votre logement, sans savoir par où commencer ni ce que vous avez le droit de faire. Beaucoup de bailleurs se posent la même question, et la réponse est entièrement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 : chaque étape a sa règle, son délai et son intervenant. Voici ce qui vous est strictement interdit, la chronologie réelle d'une procédure d'expulsion, et pourquoi un accord reste presque toujours la voie la plus rapide.

Ce que vous n'avez pas le droit de faire, quelle que soit la saison

Commençons par le plus important, car c'est là que des bailleurs de bonne foi se mettent en difficulté. Même si votre locataire ne paie plus depuis des mois, même si le bail est résilié, vous ne pouvez pas reprendre le logement vous-même.

En France, seule une décision de justice permet d'expulser, et seul l'État peut la faire exécuter. Le bailleur qui se fait justice lui-même commet une infraction : il s'expose à des poursuites pénales et à devoir indemniser son locataire.

La conséquence est aussi très concrète : un locataire qui arrive à l'audience en montrant que l'eau a été coupée déplace le débat sur votre comportement. Voici ce qui est interdit, en toute saison.

Changer la serrure ou le cylindre, ou condamner l'accès au logement.
Couper l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage, même si les abonnements sont à votre nom.
Entrer dans le logement sans l'accord du locataire, même avec votre double des clés.
Sortir les meubles et les affaires, ou les mettre de côté « en attendant ».
Faire pression : visites répétées, appels incessants, menaces, mot affiché dans l'immeuble.

Étape 1 : le commandement de payer délivré par un commissaire de justice

La procédure commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire : un document officiel remis au locataire par un commissaire de justice (l'ancien huissier), qui lui ordonne de régler sa dette. La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit que le contrat prend fin si le loyer n'est pas payé.

Ce commandement ouvre un délai pendant lequel le locataire peut encore tout arrêter en payant. Ce délai est aujourd'hui de six semaines ; certains baux plus anciens mentionnent encore deux mois. C'est le commissaire de justice qui vérifiera le délai applicable à votre bail.

S'il paie dans ce délai, la procédure s'arrête là. Sinon, la clause résolutoire peut jouer et vous pouvez saisir le juge. Le contenu et le coût de cette étape sont détaillés dans notre article sur le commandement de payer.

Étape 2 : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection

Passé ce délai, vous faites délivrer une assignation, c'est-à-dire la convocation officielle du locataire devant le tribunal. Pour un logement d'habitation, c'est le juge des contentieux de la protection qui est compétent.

Une règle est propre aux impayés de loyer : le préfet doit être informé de l'assignation avant l'audience, via la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions. Elle permet aux services sociaux de contacter le locataire en amont. Le commissaire de justice qui délivre l'assignation s'en charge et respecte le délai prévu.

Devant ce juge, l'avocat n'est pas obligatoire, mais votre dossier doit être complet : bail, décompte de la dette à jour, copies des relances et de la mise en demeure, commandement de payer.

Étape 3 : le jugement, et les délais que le juge peut accorder

À l'audience, le juge examine la dette et la situation du locataire. Il peut constater que le bail est résilié, condamner le locataire à payer les sommes dues et ordonner son expulsion.

Mais il peut aussi faire autre chose, et c'est ce que les bailleurs anticipent le moins : accorder des délais de paiement, dans la limite prévue par la loi, et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l'échéancier fixé, le bail se poursuit et l'expulsion n'a pas lieu ; s'il ne le respecte pas, la clause reprend son effet.

Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle : un locataire qui recommence à payer vaut souvent mieux qu'un logement vide et une dette jamais recouvrée. C'est pourquoi proposer vous-même un plan d'apurement a du sens : vous visez le même résultat plus tôt, sans frais de procédure.

Étape 4 : le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois

Un jugement ne vaut pas expulsion immédiate. Une fois la décision signifiée au locataire et exécutoire, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux.

Ce commandement ouvre un délai de deux mois, pendant lequel le locataire peut partir de lui-même, demander au juge des délais supplémentaires, ou solliciter une solution de relogement. Le préfet en est informé, ce qui déclenche l'accompagnement social.

Passé ce délai, si le logement n'est pas libéré, l'expulsion peut être mise en œuvre. Le commissaire de justice se rend sur place ; si le locataire refuse d'ouvrir ou est absent, il ne peut pas forcer la porte seul.

Étape 5 : le concours de la force publique

Quand l'expulsion se heurte à un refus, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique, c'est-à-dire l'intervention de la police ou de la gendarmerie.

Le préfet peut l'accorder, le différer, ou ne pas répondre. En cas de refus ou de silence, le bailleur peut demander à être indemnisé par l'État du préjudice subi. C'est un recours à part entière, souvent ignoré, qui se prépare avec un professionnel du droit.

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues : c'est la trêve hivernale. Une expulsion prévue pendant cette période est reportée, sauf dans les quelques cas prévus par la loi, par exemple lorsqu'un relogement adapté est assuré au locataire.

Ce que la trêve ne suspend pas est tout aussi important : ni la dette, qui continue de s'accumuler, ni vos courriers, ni la procédure judiciaire. Le commandement de payer peut être délivré, l'assignation déposée, l'audience tenue et le jugement rendu. L'hiver est donc le bon moment pour faire avancer le dossier, afin qu'il soit prêt dès la fin de la trêve.

Pourquoi l'accord amiable reste presque toujours plus rapide

Voici ce qu'on dit rarement clairement : une procédure d'expulsion est longue. Chaque étape a son propre délai, et ces délais s'additionnent. Pendant tout ce temps, le logement reste occupé, la dette grossit et les frais de procédure s'ajoutent.

Il faut aussi rester lucide : même quand le jugement condamne le locataire à payer, encore faut-il qu'il en ait les moyens. Un locataire sans ressources le reste après le jugement, et récupérer le logement ne fait pas revenir l'argent perdu.

C'est pourquoi un échéancier accepté tôt, même modeste, fait souvent rentrer de l'argent plus vite qu'une décision obtenue tard. Engagez la procédure, elle protège vos droits, mais gardez la porte ouverte à un accord jusqu'au bout.

Dès que la situation devient particulière (grande difficulté du locataire, surendettement, contestation de votre décompte), faites-vous accompagner : l'ADIL de votre département informe gratuitement, et un avocat ou un commissaire de justice sécurisera vos actes.

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Questions fréquentes

Puis-je changer la serrure si le logement semble abandonné ?

Non, pas de votre propre initiative : un logement qui paraît vide peut ne pas l'être juridiquement, et le locataire garde ses droits tant que rien n'a été constaté. La reprise d'un logement abandonné suit sa propre procédure, qui passe par un commissaire de justice. Faites constater la situation par lui plutôt que d'entrer vous-même.

Une expulsion est-elle possible pendant la trêve hivernale ?

Non, les expulsions sont suspendues du 1er novembre au 31 mars, sauf dans les quelques cas prévus par la loi. La procédure judiciaire, en revanche, continue normalement pendant cette période. Vous pouvez donc faire délivrer un commandement de payer, assigner et obtenir un jugement pendant l'hiver.

Ai-je besoin d'un avocat pour lancer la procédure ?

Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire pour ce type de litige. Beaucoup de bailleurs se font tout de même accompagner quand le dossier est contesté ou complexe. Le commissaire de justice, lui, est incontournable : c'est lui qui délivre le commandement de payer, l'assignation et le commandement de quitter les lieux.