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Commandement de payer : rôle du commissaire de justice, délais, coût

Vous avez relancé, vous avez envoyé un courrier ferme, et le loyer n'est toujours pas payé : c'est le moment où beaucoup de bailleurs se sentent bloqués. Cette situation est fréquente et la suite est entièrement encadrée par la loi ; à partir de cette étape, vous ne portez plus la procédure seul, un professionnel prend le relais. Voici ce qu'est un commandement de payer, qui peut le délivrer, quel délai il ouvre, ce que vous devez préparer et comment sont fixés les frais.

Ce qu'est un commandement de payer

Un commandement de payer est un document officiel remis au locataire par un commissaire de justice (l'ancien huissier). Ce n'est plus une lettre : c'est un acte, délivré selon des règles précises, et dont la date de remise fait foi.

Dans un impayé de loyer, il s'agit le plus souvent du commandement de payer visant la clause résolutoire. La clause résolutoire, c'est le paragraphe du bail qui prévoit que le contrat peut être résilié si le loyer n'est pas payé. Le commandement met cette clause en mouvement : il détaille les sommes dues et laisse au locataire un délai pour régler.

Cette étape est prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. C'est le passage obligé si vous voulez ensuite demander au juge de constater que le bail est résilié.

Pourquoi seul un commissaire de justice peut le délivrer

Vous ne pouvez ni rédiger ni envoyer vous-même un commandement de payer. La signification — c'est le fait de remettre officiellement un acte — est réservée par la loi aux commissaires de justice. Un recommandé portant le même titre n'ouvrirait aucun délai.

Avant d'en arriver là, la plupart des dossiers passent par une mise en demeure envoyée en recommandé : ce courrier-là reste le vôtre, et il suffit souvent à débloquer la situation.

Ce monopole vous protège aussi. Le commissaire de justice vérifie le bail, le décompte, les mentions obligatoires et le délai applicable ; un acte mal rédigé peut être contesté et vous faire perdre des semaines. En pratique, vous contactez une étude, vous exposez la situation et vous transmettez vos pièces.

Le délai laissé au locataire : six semaines dans la plupart des cas

Le commandement ouvre un délai pendant lequel le locataire peut payer et tout arrêter. Ce délai est aujourd'hui de six semaines. Certains baux plus anciens mentionnent encore deux mois, et un décret du 6 juillet 2026 a mis le contrat type à jour pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.

Ne tranchez pas vous-même. C'est le commissaire de justice qui vérifiera le délai applicable à votre bail, au vu de sa date de signature et de sa rédaction. C'est aussi pour cela qu'il faut lui remettre le bail complet, annexes comprises.

Le délai court du jour où l'acte est remis au locataire, pas du jour de votre demande.

Les pièces à préparer avant d'appeler l'étude

Plus votre dossier est complet, plus l'acte part vite. Le décompte en est la pièce centrale : daté, il distingue le loyer des charges et tient compte de tout ce qui a été versé, même partiellement.

Un montant gonflé ou approximatif se retourne contre vous : le locataire le conteste et l'acte est fragilisé. Si des charges n'ont jamais été régularisées, signalez-le à l'étude.

Réunissez ces éléments avant votre premier échange, dans un seul dossier classé par date.

Le bail signé, avec toutes ses annexes
L'acte de cautionnement, s'il y a un garant
Le décompte des sommes dues, mois par mois : loyer, charges, versements reçus, solde restant
Les appels de loyer et les quittances émises
Vos relances et votre mise en demeure, avec les preuves d'envoi et les accusés de réception
Les coordonnées complètes du locataire
Le contrat de garantie si vous en avez un, et vos échanges avec l'assureur
Les derniers messages du locataire, notamment s'il a proposé un règlement

Ce qui se passe pendant le délai

Pendant ces semaines, le bail continue. Le locataire reste dans les lieux et les loyers suivants continuent de courir : ils s'ajoutent à la dette s'ils ne sont pas payés.

Le locataire peut payer la totalité, et dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas : le bail se poursuit normalement. Il peut aussi proposer un étalement, et un plan d'apurement signé reste possible à ce stade.

Il peut également saisir le juge pour demander des délais de paiement. Le juge des contentieux de la protection — c'est le juge compétent pour les litiges entre bailleur et locataire d'habitation — peut accorder des délais dans la limite prévue par la loi et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire.

Profitez de cette période pour mettre le dossier à jour, notamment la déclaration d'impayé à la CAF ou à la MSA si une aide au logement est en jeu.

Ce qui se passe au terme du délai

Si le locataire a payé, le dossier s'arrête là. C'est une issue fréquente : l'acte est remis en main propre et la conséquence est écrite noir sur blanc, ce qui provoque parfois des réactions que les courriers n'obtenaient pas.

Si le délai s'écoule sans règlement, on dit que le commandement est demeuré infructueux. Vous pouvez alors faire assigner le locataire devant le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation à payer ; l'assignation est préparée et délivrée par le commissaire de justice. Le préfet doit en être informé avant l'audience, par l'intermédiaire de la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions.

À partir de là, vous entrez dans la procédure judiciaire d'expulsion, avec ses propres étapes. Rien n'est automatique et rien ne se fait sans décision de justice.

Combien coûte un commandement de payer

Les actes des commissaires de justice suivent un tarif réglementé : les montants sont fixés par un texte officiel, et non librement par chaque étude. Le coût dépend ensuite de l'acte demandé et des démarches qui l'accompagnent.

Demandez donc un devis écrit avant d'engager quoi que ce soit, et faites préciser ce qui est inclus. Ces frais sont avancés par vous ; vous pourrez demander au juge de les mettre à la charge du locataire, mais leur récupération dépend de la décision rendue puis de la situation du locataire.

Si vous avez une garantie loyers impayés ou une protection juridique, vérifiez vos conditions avant d'agir : certains contrats prennent en charge tout ou partie des actes, à condition d'avoir été prévenus à l'avance.

Les erreurs qui font perdre le plus de temps

Quelques réflexes évitent des semaines de retard et des contestations inutiles.

Envoyer soi-même un courrier intitulé « commandement de payer » : ce n'est pas un acte, il n'ouvre aucun délai
Attendre plusieurs mois avant de passer à cette étape, pendant que la dette grossit
Oublier de déclarer l'impayé à la CAF ou à la MSA quand une aide au logement est versée
Couper l'eau ou l'électricité, changer la serrure, entrer dans le logement : ces actes sont interdits et se retournent contre le bailleur
Ne rien noter des appels et des promesses : seul l'écrit sert de preuve

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Questions fréquentes

Puis-je envoyer moi-même un commandement de payer ?

Non. Seul un commissaire de justice (l'ancien huissier) peut délivrer cet acte. Un courrier que vous enverriez avec le même titre n'ouvrirait aucun délai. Vos courriers à vous, ce sont la relance amiable puis la mise en demeure.

Combien de temps le locataire a-t-il pour payer ?

Le délai est aujourd'hui de six semaines. Certains baux plus anciens mentionnent encore deux mois, et un décret du 6 juillet 2026 a mis le contrat type à jour pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. C'est le commissaire de justice qui vérifiera le délai applicable à votre bail.

Peut-on délivrer un commandement de payer pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions, pas la procédure. Les courriers, les actes et l'audience restent possibles pendant cette période : c'est seulement la sortie effective du logement qui est repoussée.