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Récupérer la dette de loyer après le départ du locataire

Page mise à jour le 24 août 2026

Après le départ du locataire, la dette se recouvre avec un titre exécutoire : l'injonction de payer en est la voie la plus courante, avant la saisie sur les rémunérations ou sur les comptes bancaires. Le logement est libre, le locataire est loin, et l'ardoise est toujours là. À ce stade, la procédure d'impayé change de nature : il ne s'agit plus de récupérer un logement, mais de recouvrer une somme d'argent. Cela se joue en deux temps, jamais un seul : obtenir un titre exécutoire, puis le faire exécuter. Voici les trois voies possibles pour le premier temps, ce que le titre autorise ensuite, et le moment où il devient raisonnable de s'arrêter.

Sans titre exécutoire, rien n'est possible

C'est la règle qui surprend le plus les bailleurs : un bail signé, des quittances, une reconnaissance de dette écrite ne permettent pas, à eux seuls, de saisir quoi que ce soit. Il faut un titre exécutoire, c'est-à-dire un document que la loi autorise à faire exécuter par la force publique.

Une décision de justice en est un. Un accord amiable, même signé des deux mains, n'en est pas un. Toute la première moitié du chemin consiste donc à transformer votre créance en titre.

Trois voies pour obtenir un titre exécutoire

1. La procédure simplifiée pour les petites créances

Pour les créances de faible montant, un commissaire de justice peut délivrer lui-même un titre exécutoire, sans passer par un juge. La procédure est rapide et son tarif est réglementé, mais elle repose sur une condition qui la rend rare en matière d'impayés : le débiteur doit donner son accord. Un locataire parti sans payer accepte rarement. Elle vaut néanmoins d'être tentée quand la relation n'est pas rompue et que la somme est modeste.

2. L'injonction de payer, la voie la plus courante

C'est la procédure conçue pour les créances non contestées. Elle a trois qualités : elle se fait par écrit, sans audience, et la requête est gratuite devant le tribunal judiciaire.

Vous déposez une requête auprès du tribunal du domicile du débiteur, accompagnée de vos pièces : bail, décompte détaillé, courriers de relance et de mise en demeure avec leurs accusés de réception. Le juge statue sans convoquer personne. S'il vous suit, il rend une ordonnance portant injonction de payer.

Cette ordonnance ne vaut rien tant qu'elle n'est pas signifiée au débiteur par un commissaire de justice, et le délai pour le faire vient d'être resserré :

• Ordonnances rendues jusqu'au 31 août 2026 : six mois pour signifier.
• Ordonnances rendues à partir du 1er septembre 2026 : trois mois seulement, en application du décret du 16 février 2026.

Passé ce délai, l'ordonnance est non avenue : tout est à refaire. C'est l'erreur la plus coûteuse de cette procédure, et elle va le devenir davantage avec le délai raccourci.

À compter de la signification, le débiteur dispose d'un mois pour former opposition. S'il le fait, l'affaire est renvoyée devant le juge et débattue normalement. S'il ne fait rien, vous pouvez engager l'exécution forcée.

3. L'assignation devant le juge

Si la dette est contestée, si le locataire a déjà fait opposition, ou si votre demande dépasse le simple paiement d'une somme, il faut assigner et plaider. C'est plus long et plus coûteux ; c'est aussi la seule voie quand le désaccord est réel.

Ce que le titre autorise ensuite

Le titre en main, c'est le commissaire de justice qui agit. Vous ne saisissez jamais vous-même.

• La saisie des rémunérations. Depuis le 1er juillet 2025, cette procédure a changé de main : il n'y a plus de requête au tribunal ni d'audience de conciliation. Le commissaire de justice signifie un commandement de payer, le débiteur dispose d'un mois pour payer, négocier ou contester, puis le procès-verbal de saisie est signifié à l'employeur. Un commissaire de justice répartiteur calcule la part saisissable et répartit les sommes entre créanciers, et un registre national recense les saisies en cours.
• La saisie sur compte bancaire. Efficace quand le compte est approvisionné, sans effet quand il ne l'est pas. Une partie des sommes reste toujours insaisissable.
• La saisie-vente des biens. Rarement rentable pour une dette locative : les biens courants d'un logement ont peu de valeur de revente, et beaucoup sont insaisissables par la loi.

Retrouver le débiteur : ce n'est pas votre travail

Vous n'avez ni le droit ni les moyens d'enquêter sur la nouvelle adresse, l'employeur ou les comptes de votre ancien locataire. Le commissaire de justice, lui, dispose d'un accès légal à des fichiers administratifs et bancaires pour cela, une fois muni d'un titre.

Ce que vous pouvez faire, en revanche : conserver la dernière adresse connue, les courriers revenus avec leur mention postale, le nom de l'employeur s'il figurait au dossier de candidature, et les coordonnées de la personne qui s'est portée caution.

Les deux horloges à surveiller

Deux délais, souvent confondus, courent en parallèle.

• Pour agir : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit par trois ans les actions nées du bail, à compter du jour où vous avez connu les faits. Passé ce délai, la dette ne se réclame plus en justice.
• Une fois le titre obtenu : il se prescrit à son tour, sur une durée bien plus longue. Un titre exécutoire reste donc utilisable des années après, ce qui change tout quand le débiteur est insolvable aujourd'hui mais ne le sera pas toujours.

La conséquence pratique tient en une phrase : obtenir le titre est urgent, l'exécuter ne l'est pas. Beaucoup de bailleurs renoncent parce que le locataire n'a rien, et laissent la prescription éteindre une créance qu'ils auraient pu sécuriser pour longtemps.

Et quand il vaut mieux s'arrêter

Toutes les dettes ne se récupèrent pas, et il faut pouvoir le dire. Chaque acte du commissaire de justice a un coût, avancé par vous : il s'ajoute à la dette réclamée, mais il n'est remboursé que si le débiteur paie un jour.

Avant d'engager la phase d'exécution, demandez à l'étude une estimation et un avis sur les chances de recouvrement : c'est leur métier de le dire, et ils le disent en général franchement. Si la personne est sans emploi, sans compte approvisionné et sans caution solvable, obtenir le titre et attendre coûte souvent moins cher que multiplier les saisies infructueuses.

Pensez enfin à la personne qui s'est portée caution : elle reste tenue, et son adresse est généralement connue. C'est fréquemment la voie la plus courte.

Les modèles gratuits à utiliser

Un dossier propre commence avant la procédure. Si la mise en demeure n'a jamais été envoyée, faites-la partir à la dernière adresse connue : modèle de mise en demeure pour loyer impayé. Si une caution figure au bail, la page garant et caution donne le courrier correspondant. Pour constituer le dossier remis à l'étude, la page commandement de payer liste les pièces attendues.

Questions fréquentes

Sources officielles : service-public.fr · legifrance.gouv.fr · anil.org

Informations générales, à jour au 08/08/2026 — sources : service-public.fr, ANIL, Légifrance. Zeloyer fournit des modèles de documents et une information générale. Zeloyer ne fournit pas de conseil juridique personnalisé.

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