Locataire parti sans payer : la procédure d'abandon de logement

Page mise à jour le 24 août 2026

Un logement qui paraît abandonné ne se reprend pas seul : il faut faire constater l'abandon par un commissaire de justice, puis obtenir l'autorisation du juge, selon la procédure prévue par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. Un courrier qui revient, des volets clos, plus un euro sur le compte : le locataire a disparu en laissant sa dette. La réaction naturelle — ouvrir la porte, constater, relouer — est aussi la seule qui puisse vous mettre en tort, et lourdement. La loi prévoit pourtant une procédure faite exactement pour cette situation, plus courte qu'une expulsion. Voici ce qu'elle contient, dans quel ordre, et ce que vous devez faire en parallèle pour ne pas perdre la créance.

D'abord, le geste à ne pas faire

La boîte aux lettres déborde, les volets restent fermés, personne ne répond. La tentation est immédiate : ouvrir, constater, reprendre le logement et relouer pour arrêter l'hémorragie. C'est précisément le geste qui transforme un impayé ordinaire en affaire pénale pour le bailleur.

Tant que le bail n'est pas résilié et qu'aucune décision de justice ne vous y autorise, le logement reste le domicile du locataire, même s'il paraît vide. Vous y introduire, changer la serrure ou sortir les meubles relève de la violation de domicile. Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 226-4 du code pénal punit ces faits de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

Le raisonnement « il est parti, donc ce n'est plus son domicile » n'a aucune valeur juridique tant qu'un professionnel ne l'a pas constaté et qu'un juge ne l'a pas dit. C'est exactement ce que la procédure ci-dessous permet d'obtenir, et elle n'est ni longue ni compliquée à déclencher.

Parti, ou simplement absent ? La distinction qui commande tout

Un logement silencieux peut cacher deux situations très différentes. Le locataire peut avoir quitté définitivement les lieux sans donner congé : c'est l'abandon. Il peut aussi être hospitalisé, en déplacement long, incarcéré ou simplement en train de vous éviter : le bail continue alors normalement et aucune reprise n'est envisageable.

Personne ne vous demande de trancher vous-même. La loi confie ce constat à un commissaire de justice, l'ancien huissier, et la décision finale à un juge. Votre rôle se limite à réunir les indices et à déclencher la procédure : courrier revenu avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée », voisins qui signalent un déménagement, compteurs coupés, aucun paiement depuis plusieurs mois.

La procédure d'abandon, étape par étape

Elle est prévue par l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé pour éviter aux bailleurs une procédure d'expulsion complète quand le logement est manifestement déserté. Elle se déroule en quatre temps.

1. La mise en demeure de justifier de l'occupation

Vous demandez à un commissaire de justice de signifier au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe effectivement le logement. Le locataire dispose alors d'un mois pour se manifester. Ce délai n'est pas négociable et rien ne peut être fait avant son terme.

2. Le constat d'abandon

Le mois écoulé sans réponse, le commissaire de justice peut pénétrer dans les lieux pour constater l'abandon. Il ne le fait pas seul : la loi impose la présence d'un témoin qualifié, par exemple le maire, un conseiller municipal ou un agent municipal. Il relève ce qu'il observe et dresse un inventaire des biens laissés sur place, en indiquant s'ils ont ou non une valeur marchande.

3. La requête au juge

Muni de ce procès-verbal, vous saisissez par requête le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. C'est ce juge qui, seul, peut constater la résiliation du bail.

4. L'ordonnance et la reprise

Le juge rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail, autorise la reprise des lieux, statue sur la dette locative et fixe le sort des meubles laissés sur place. Le commissaire de justice dresse ensuite un procès-verbal de reprise. C'est seulement à ce moment que vous récupérez juridiquement votre logement.

Le locataire conserve un droit de contestation après la notification de l'ordonnance. C'est le prix de la rapidité de cette procédure : elle se déroule sans audience contradictoire, la loi laisse donc une porte ouverte à celui qui n'a pas pu s'expliquer.

Combien de temps, et à quel coût

Le mois de mise en demeure est incompressible. S'y ajoutent le rendez-vous de constat, puis le temps de traitement de la requête, qui dépend entièrement de la charge du tribunal saisi. Il faut donc raisonner en mois, pas en semaines ; c'est néanmoins nettement plus court qu'une procédure d'expulsion classique.

Les actes du commissaire de justice sont rémunérés selon un tarif réglementé. Demandez le chiffrage à l'étude avant de lancer la procédure : le montant vous sera annoncé à l'avance, et il s'ajoute à la dette réclamée au locataire.

Pendant ce temps, la dette : ce qu'il faut faire en parallèle

La procédure d'abandon récupère le logement. Elle ne récupère pas l'argent : ce sont deux chantiers distincts, à mener en même temps.

Continuez d'écrire. Adressez votre mise en demeure de payer à la dernière adresse connue, en recommandé avec accusé de réception. Un courrier revenu « non réclamé » ou « n'habite pas à l'adresse indiquée » n'est pas un échec : c'est une pièce datée pour votre dossier, et un indice d'abandon.
Tenez un décompte à jour, mois par mois, loyers et charges séparés. C'est la pièce que réclameront le juge, le commissaire de justice et, le cas échéant, la caution.
Prévenez la personne qui s'est portée caution, si le bail en prévoit une. Son engagement ne disparaît pas parce que le locataire a déménagé.
Signalez l'impayé à la caisse d'allocations familiales ou à la MSA si le locataire percevait une aide au logement.

Enfin, sachez que le temps joue contre vous : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit par trois ans les actions nées du bail, à compter du jour où vous avez connu les faits. Un dossier monté proprement aujourd'hui reste utilisable si l'adresse du locataire refait surface plus tard.

Le modèle gratuit à utiliser en premier

Avant toute chose, la mise en demeure de payer doit partir à la dernière adresse connue. Son modèle est sur le site, avec les articles de loi à citer et le mode d'envoi : modèle de mise en demeure pour loyer impayé.

Si le dossier va jusqu'au commissaire de justice, la page commandement de payer détaille les pièces à réunir et fournit le modèle de demande à adresser à l'étude.

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À retenir

Reprendre le logement soi-même est un délit, même s'il semble vide.
La procédure d'abandon passe par un constat de commissaire de justice, puis par le juge.
La dette reste due après le départ et se recouvre par une procédure distincte.

Questions fréquentes

Puis-je entrer dans le logement si je suis certain que le locataire est parti ?

Non, tant que le bail n'est pas résilié et qu'aucune décision de justice ne vous y autorise. Même vide, même avec la dette qui court, le logement reste juridiquement le domicile du locataire. S'y introduire ou changer la serrure expose à des poursuites pour violation de domicile, punie par l'article 226-4 du code pénal de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende depuis la loi du 27 juillet 2023. La seule voie sûre passe par un commissaire de justice.

Le locataire a laissé les clés dans la boîte aux lettres, est-ce suffisant ?

C'est un élément utile, mais ce n'est pas une résiliation en bonne et due forme. La remise des clés peut valoir départ si elle s'accompagne d'un congé et d'un état des lieux de sortie. Sans cela, mieux vaut faire constater la situation par un commissaire de justice avant de relouer, pour ne pas se voir reprocher plus tard une reprise irrégulière des lieux.

La dette disparaît-elle si je ne retrouve pas le locataire ?

Non. Elle reste due et se réclame pendant trois ans à compter du jour où vous avez connu les faits, conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Un dossier complet et daté garde donc toute sa valeur, y compris si l'adresse du locataire n'est retrouvée que plus tard.