Loyer impayé : que faire ? Le guide étape par étape

Page mise à jour le 24 août 2026

Face à un loyer impayé, l'ordre qui fonctionne est toujours le même : relance écrite dès le premier retard, mise en demeure en recommandé, mise en jeu du garant, signalement à la CAF, puis commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Le loyer n'est pas arrivé, vous y pensez le soir et vous ne savez pas par quel bout commencer. Vous n'êtes pas seul : l'impayé de loyer est une situation courante, et la marche à suivre est entièrement prévue par la loi du 6 juillet 1989. Voici la chronologie complète, étape par étape, avec les délais qui comptent vraiment.

Les logiciels de gestion locative s'arrêtent à la lettre de relance. Zeloyer vous accompagne jusqu'au dossier complet pour le commissaire de justice.

Vérifiez d'abord que le loyer n'est vraiment pas arrivé

Avant d'écrire quoi que ce soit, regardez votre relevé bancaire à la date d'échéance prévue dans le bail. Un virement peut avoir été lancé en retard, un prélèvement rejeté pour une raison technique, un RIB modifié. Une journée de vérification vous évite parfois un conflit pour rien.

Notez ensuite noir sur blanc ce qui manque. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire paie le loyer et les charges aux termes convenus, c'est-à-dire aux dates fixées par le bail. Ce petit récapitulatif vous resservira à chaque étape.

La date d'échéance exacte prévue au bail
Le montant du loyer et celui des charges
Les sommes déjà versées et celles qui manquent
Le mode de paiement habituel et tout changement récent

Vers le troisième jour de retard : la relance amiable

Passé quelques jours, un simple rappel suffit dans une grande partie des cas. Un appel ou un message court permet de savoir si c'est un oubli, un décalage de salaire ou un vrai problème. Restez factuel : vous constatez que le loyer de tel mois n'a pas été reçu, et vous demandez quand il le sera.

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Doublez toujours l'appel d'un écrit. Une lettre simple, calme et ferme pose une date dans le dossier et montre que vous suivez la situation. Vous pouvez reprendre notre modèle de lettre de relance pour loyer impayé et l'adapter à votre logement.

Vers le quinzième jour : la mise en demeure en recommandé

Si la relance reste sans effet, l'étape suivante est la mise en demeure — c'est une lettre officielle qui somme le locataire de payer dans un délai précis. Elle s'envoie en recommandé avec accusé de réception, pour conserver la preuve de la date d'envoi et de la réception.

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Elle rappelle les sommes dues mois par mois, le texte applicable et un délai clair pour régler. Elle change aussi de statut : ce n'est plus un rappel, c'est la pièce qui montrera plus tard, au garant comme au juge, que vous avez agi tôt et sans agressivité.

Prévenez le garant sans attendre

Si le bail est assorti d'un cautionnement, prévenez la caution — une personne, souvent un proche du locataire, qui s'engage à payer à sa place — dès les premiers impayés. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre cet engagement.

Adressez-lui une copie de la mise en demeure envoyée au locataire, en recommandé également. Plus vous prévenez tôt, plus la dette reste d'un montant que le garant peut absorber. Beaucoup de dossiers se débloquent à ce moment-là, parce que le garant appelle le locataire avant même de sortir son chéquier.

Deux mois d'impayé : le signalement à la CAF ou à la MSA

L'impayé est considéré comme constitué lorsque le locataire doit l'équivalent de deux mois de loyer et de charges. Quand l'aide au logement vous est versée directement, on compte le loyer net de cette aide.

À compter du 1^er janvier 2027, l'impayé au sens des aides au logement sera constitué autrement : 450 € de dette, ou trois mois après un premier défaut de paiement quel que soit le montant (décret n° 2026-84 du 12 février 2026). Le délai de signalement de deux mois, lui, ne change pas. Ce qui change au 1^er janvier 2027

Si vous percevez l'aide directement, vous devez signaler l'impayé dans les deux mois qui suivent sa constitution. Après ce signalement, l'aide peut être maintenue pendant six mois, le temps qu'un plan d'apurement soit établi et signé. Sans plan acceptable, elle s'arrête, et vous perdez une rentrée d'argent régulière. Quand l'aide est versée au locataire, signalez dès que possible.

Proposez un plan d'apurement écrit

Un plan d'apurement est un échéancier : le locataire s'engage par écrit à payer son loyer courant, plus une somme fixe chaque mois, jusqu'à effacer la dette. C'est souvent le chemin le plus rapide vers un paiement réel, parce qu'il évite des mois de procédure.

Restez réaliste sur les montants : un plan trop lourd sera abandonné au deuxième mois. Datez-le, faites-le signer en deux exemplaires et conservez le vôtre. Ce document pèse aussi beaucoup auprès de la CAF ou de la MSA et, plus tard, devant le juge.

Quand l'amiable ne suffit plus : le commissaire de justice

Si rien ne bouge, on entre dans la phase judiciaire. Elle commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire — un acte officiel délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier), qui déclenche le compte à rebours prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

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Le délai laissé au locataire est aujourd'hui de six semaines ; certains baux plus anciens mentionnent encore deux mois. C'est le commissaire de justice qui vérifiera le délai applicable à votre bail. Le détail des étapes, des pièces à fournir et des coûts figure dans notre article sur le commandement de payer.

Votre travail à ce stade est de remettre un dossier complet : le bail, le décompte de la dette mois par mois, les courriers envoyés et leurs preuves d'envoi, les échanges avec le garant. Plus le dossier est propre, plus la suite avance vite.

Après le commandement : le juge, puis les délais légaux

Si le locataire n'a toujours pas payé à l'expiration du délai, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, le magistrat compétent pour les litiges de location d'habitation. Le préfet doit être informé de l'assignation avant l'audience, par l'intermédiaire de la CCAPEX — la commission départementale chargée de la prévention des expulsions.

Le juge peut constater la résiliation du bail. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite prévue par la loi, et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire. Si une expulsion est ordonnée, elle est précédée d'un commandement de quitter les lieux qui ouvre un délai de deux mois. Et du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions : elle ne suspend ni la dette, ni les courriers, ni la procédure devant le juge.

Dès que votre situation sort du cas général — locataire en grande difficulté, colocation, bail meublé, procédure déjà engagée —, faites-vous renseigner. L'ADIL de votre département informe gratuitement les bailleurs, les services sociaux peuvent intervenir auprès du locataire, et un professionnel du droit prend le relais quand un litige se dessine.

Zeloyer génère ce courrier pré-rempli et vous dit quoi faire ensuite, étape par étape. Première étape offerte.

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À retenir

Agir dès le premier retard, par écrit, en conservant une preuve d'envoi.
Signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA à deux mois de retard.
Seul un juge peut résilier le bail et ordonner l'expulsion.

Questions fréquentes

À partir de quand puis-je réagir ?

Dès le lendemain de la date d'échéance fixée par le bail, puisque le loyer est dû à cette date. En pratique, un premier rappel vers le troisième jour évite de dramatiser un simple oubli. Le recommandé, lui, se garde pour la mise en demeure, une quinzaine de jours plus tard.

Le locataire a payé une partie, dois-je tout arrêter ?

Un paiement partiel est un bon signe, mais il ne solde pas la dette. Formalisez la suite par écrit, avec un plan d'apurement daté et signé qui prévoit le loyer courant plus un rattrapage mensuel. Vous gardez ainsi une trace utile si les versements s'interrompent.

La trêve hivernale m'empêche-t-elle d'agir ?

Non. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions, pas le reste. Vous pouvez relancer, mettre en demeure, saisir le juge et faire délivrer un commandement de payer pendant cette période.